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>> Le Calcul de la plus Value Nette imposable

Le Calcul de la plus Value Nette imposable

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        PLUS VALUE NETTE IMPOSABLE

                              =

          plus value brute - abattements

 

1- La plus value brute

 C’est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition(ou valeur vénale).

 

a) Le prix de cession

Le  prix de cession à prendre en compte est le prix de vente stipulé dans l’acte auquel on apporte des corrections :

         

Les sommes à ajouter au prix de cession :

Ce sont les charges en capital ainsi que toutes les indemnités rédigées au profit du cédant. (Par exemple : le cédant reste occupant à titre gratuit pendant quelques mois,
il faut estimer la valeur de cet avantage et l’ajouter au prix de cession)

 

Les frais exposés par le vendeur admis en déduction du prix de cession :

- les frais versés à un intermédiaire (frais d’agence dans le cas de commissions à la charge du vendeur).

- le cout des diagnostics obligatoires.

- les indemnités d’éviction versées par le propriétaire à son locataire afin de vendre le bien libre d’occupation.

- les honoraires d’architecte versés en vue de l’obtention d’un permis de construire.

- frais de mainlevée d’hypothèques.

- les frais d’huissiers engagés pour la vente (signification d’un congé pour vente donné au locataire par exemple)

- les frais de bornage ou de géomètre.

- la TVA résiduelle si la vente entre dans le champ d’application de la TVA.

 

Précision

La valeur du mobilier n’est pas prise en compte pour la détermination de la plus value immobilière à la condition que l’existence et la valeur vénale du mobilier au jour de la vente soient justifiées (production de factures, inventaire de commissaires-priseurs…).

 

b) Le prix d’acquisition ou valeur vénale

C’est le prix effectivement acquitté par le vendeur tel qu’il était stipulé dans l’acte, majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses limitativement énumérés.

Pour une opération de construction à titre occasionnel effectuée par le cédant sur un terrain dont il était antérieurement propriétaire, le prix d’acquisition à retenir est constitué par le coût des travaux de construction et le prix d'achat du terrain.

Pour les biens recueillis à titre gratuit (donation, succession), le prix d’acquisition est constitué par la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit (diminuée le cas échéant de l’abattement de 20% sur la valeur vénale réelle de la résidence principale du défunt).

 

                          
Les charges et indemnités

Ce sont toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités qui ont   été stipulées au profit du cédant au moment de l’acquisition. (c’est le cas ou lors de l’acquisition le vendeur de l’époque avait demandé de rester plusieurs mois à titre gratuit dans le logement).

 

Les frais d’acquisition

   - pour les mutations à titre gratuit (donation ou succession) (montant réel) : et ils doivent avoir été effectivement supportés par le vendeur (ce qui exclu la prise en compte de ces frais, dans le cas d’une donation, s’ils ont été acquittés par le donateur).

   - pour les mutations à titre onéreux (montant réel ou 7.5%) : ces frais sont retenus pour leur montant réel sur justification, ou forfaitairement à 7.5% du prix

     d’acquisition à défaut de justificatif. Il s’agit des frais d’acte, des honoraires de notaire, des commissions versées aux intermédiaires.

 

Les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement, de rénovation, d’agrandissement ou d’amélioration (montant réel ou 15% du prix d’acquisition si l’immeuble est détenue depuis plus de 5 ans).

   - les dépenses de construction, reconstruction d’agrandissement : ce sont les travaux qui ont pour effet d’apporter une modification importante du gros œuvre des locaux existant, les travaux d’aménagement qui par leur importance équivalent à une reconstruction, ou les travaux qui ont pour effet d’accroitre le volume, la surface des locaux existant.

   - les dépenses d’amélioration et de rénovation : ce sont les travaux qui ont pour  objet d’apporter à un immeuble un équipement ou élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions moderne de vie, sans modifier la structure de cet immeuble.

Par exemple : l’installation d’un ascenseur, du chauffage, de la climatisation, dans un immeuble qui en était dépourvu. Les travaux d’isolation, de traitement parasitaire ….

A noter que les dépenses d’entretien et de réparation (y compris les grosses réparations) ne sont pas prises en compte. Ce sont des dépenses qui ont pour objet de maintenir ou de remettre des immeubles en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’aspect initial.

Par exemple : la réfection d’une couverture, de l’ensemble du système électrique des lors qu’il y en avait en place, le remplacement d’une chaudière.

 

Ces dépenses viennent majorer le prix d’acquisition :

 - soit pour leur montant réel sur présentation de factures d’entreprises quelle que soit la durée de détention du bien, lorsque ces dépenses n’ont pas déjà été prise en compte pour la détermination de l’IR (déduction antérieure dans la catégorie des revenus fonciers) et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (travaux de peinture, papiers peints, menues réparations….qui seraient normalement à la charge du locataire).

Ne peuvent être pris en compte :

           - les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (ex : main d’œuvre salariée).           

           - le cout des matériaux achetés par le contribuable même si l’installation est effectuée par une entreprise.

           - les intérêts des emprunts contractés pour la réalisation des travaux.

 

 - soit forfaitairement pour un montant égal à 15% du prix d’acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans (forfait applicable uniquement aux immeubles bâtis), sans avoir à établir la réalité des travaux ou à en justifier, et sans avoir à rechercher si ces dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’IR

 

2- La plus value nette imposable depuis le 01/02/2012

Elle est égale à la plus value brute réduite des abattements prévus :

 

a) Abattement pour durée de détention

aucun abattement au titre des 5 premières années.

abattement de 2% par an entre la 6ème et la 17ème année.

abattement de 4% par an entre la 18ème et la 24ème année.

abattement de 8% par an à compter de la 25ème année.

 

Soit une exonération totale (100% abattement) à la fin de la 30ème année.

 

b) Abattement fixe

suppression de l’abattement fixe

 

RETROUVEZ ICI LE CALCUL ET LE MOYEN DU PAIEMENT DE L'IMPOT