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Bailleurs : comment résilier le bail de votre logement loué

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Le calendrier doit être respecté à la lettre…sous peine de ne pas pouvoir récupérer son logement. Un jour de retard dans la procédure, et le contrat de location est reporté de trois ou six ans (selon que le propriétaire est une personne physique ou morale), sans recours possible.

 

Pour signifier le congé, vous devez informer le locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail, soit par lettre recommandée avec accusé réception soit par acte d’huissier. La date retenue est celle de la signature de l’accusé de réception par le locataire ou la remise en mains propres par l’huissier. Si le locataire est absent ou ne prend pas la peine d’aller chercher sa lettre recommandée à la Poste, le délai peut courir et annuler le congé.

 

En revanche, si un huissier a laissé chez le locataire, absent, un avis lui indiquant qu’il doit se déplacer pour récupérer cette lettre, celui-ci devra prouver qu’il lui était impossible de le faire (s’il était par exemple hospitalisé ou en voyage). Sinon, six mois plus tard, il devra faire ses valises et quitter le logement. Les services d’un huissier coûtent plus cher (env. 150 €) que l’envoi d’un recommandé mais son action est aussi plus efficace et conseillée. Chaque titulaire du bail doit être informé du congé et la notification doit obligatoirement reproduire les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15 de loi du 06 juillet 1989. Une fois le congé reçu, le locataire peut partir  à tout moment, jusqu’à la fin du bail.

 

Quelles raisons pouvez-vous invoquer ?

Il ne vous est pas possible de résilier un bail d’habitation sans motifs précis. Selon la loi du 6 juillet 1989 (article 15) trois types de congés sont autorisés.

 

* Le congé pour reprise

Il signifie que le bien libéré servira à vous loger, votre conjoint (marié, pacsé, concubin notoire depuis au moins un an) ou un de vos proches (ascendants, descendants), à titre de résidence principale uniquement.

Hormis dans le cas d’une société civile immobilière (SCI) familiale, une personne morale (entreprise) ne peut bénéficier de cet aménagement, sauf s’il s’agit d’une qui donne congé afin de reloger l’un de ses associés (c’est-à-dire dans ce cas l’un des membres de la famille).

 

* Le congé pour vente

Lorsque le propriétaire décide de vendre son logement, il doit toujours le proposer en priorité au locataire en place sauf si le bien est vendu occupé. Ce dernier dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption. Son silence vaut refus et il devra déménager à l’issue de son préavis.

Si le locataire décide d’acheter, la vente est suspendue à l’obtention d’un prêt. Le futur acheteur dispose de quatre mois pour monter son dossier de financement. Si le bailleur vend son logement à une autre personne et à un prix inférieur à celui de l’offre initiale proposée au locataire alors, le notaire chargé de la vente devra en informer l’occupant sous peine de nullité de la vente. Cette information oblige à formuler une nouvelle offre de vente au locataire qui dispose à nouveau d’un mois pour se décider.

À savoir : les locataires âgés de plus de 70 ans dont les ressources n’excèdent pas une fois et demi le SMIC (les deux conditions doivent être réunies) ne peuvent recevoir un congé s’il n’est pas accompagné d’une proposition de relogement dans des conditions équivalentes, dans la même commune ou une commune limitrophe (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Seule exception à cette règle : le bailleur délivrant le congé est âgé de plus de 60 ans et dispose de ressources ne dépassant pas une fois et demi le SMIC.

 

* Le congé pour motif légitime et sérieux

Vous pouvez demander le non-renouvellement du bail du locataire pour des motifs qualifiés de « légitimes et sérieux ». Cela peut être dû à un non-respect de ses obligations, à des retards répétés dans le paiement des loyers, à des problèmes avec le voisinage, (nuisances sonores), à une sous-location non autorisée ou encore à l’exercice d’une profession non autorisée.

Dans tous les cas, le motif « légitime et sérieux » est soumis au contrôle des juges. L’appréciation du caractère sérieux et légitime du motif du congé relève du pouvoir souverain des juges de fond.

 

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