Promesses unilatérales et compromis de vente : qu’est-ce que c’est ?

Dans la catégorie des avant-contrats qui interviennent au cours du processus de vente immobilière figurent notamment le compromis de vente, la promesse unilatérale d’achat et la promesse unilatérale de vente. Chaque acte emporte des effets juridiques bien différents et c’est en ce sens qu’il est indiqué de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier qui vous guidera et vous conseillera tout au long de votre projet.

_{Les promesses unilatérales de vente et d’achat : un engagement « à sens unique »}

La promesse unilatérale (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040818) est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Il peut s’agir d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse unilatérale d’achat.
Ce contrat est unilatéral puisque seul le promettant s’engage à conclure le contrat (vendre ou acheter), le bénéficiaire ne souscrit quant à lui aucun engagement, il dispose d’une option (consentir à la vente ou à l’achat).

Les promesses unilatérales sont d’une durée limitée dans le temps (généralement trois mois), le bénéficiaire doit faire connaître sa volonté durant ce délai ou il perdra le bénéfice de la promesse.
Il est fréquent de rencontrer dans les promesses unilatérales de vente la stipulation d’une indemnité d’immobilisation. Cette indemnité correspond généralement à une fraction du prix de l’ordre de 10%, qui s’imputera sur le prix du bien en cas de conclusion du contrat ou qui sera conservée en cas de non-levée de l’option ou d’absence de manifestation du bénéficiaire dans le délai qui lui est imparti. La promesse unilatérale de vente est soumise à un formalisme impératif (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441326) : la promesse doit être enregistrée dans un délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.
De manière générale, le promettant ne peut durant ce délai renoncer à la vente ou à l’achat et s’interdit donc durant ce délai de contracter avec une autre personne.
En effet, le promettant ne peut pas revenir sur son engagement durant le délai imparti au bénéficiaire pour lever son option. S’il le fait alors que le bénéficiaire a levé l’option, ce dernier pourra obtenir en justice la transcription de la vente.
Le promettant ne peut pas non plus vendre son bien à un tiers et le contrat conclu en violation d’une promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Le compromis de vente : la rencontre d’engagements réciproques

Contrairement à la promesse unilatérale qui n’engage qu’une partie envers l’autre, le compromis est une promesse synallagmatique de vente. Cela signifie que vendeurs et acquéreurs s’engagent mutuellement les uns envers les autres à conclure une vente, pour un bien déterminé et à un prix déterminé. Le compromis de vente vaut vente (Chapitre Ier : De la nature et de la forme de la vente. (Articles 1582 à 1593) – Légifrance (legifrance.gouv.fr).

La signature d’un compromis de vente s’accompagne d’un versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie (qui représente 10% du prix de vente) qui s’imputera sur le prix de vente lors de la signature de l’acte définitif de vente.
Le compromis permet aux parties de négocier toutes les conditions afférentes à la vente. Toutefois, les effets de la vente et notamment le transfert de la propriété sont reporté à la conclusion d’un acte définitif de vente qui doit nécessairement prendre la forme d’un acte notarié. On parle alors de « réitération du compromis par acte authentique ». Cela s’explique notamment par le fait que les parties stipulent dans le compromis des conditions suspensives telles que l’obtention d’un prêt ou l’obtention d’une autorisation administrative. Si les conditions suspensives sont réalisées, l’acte authentique de vente devra être conclu.
Si l’une des parties décide de renoncer à la vente, en dehors du cadre du délai légal de rétractation et en dehors du cas de la non-réalisation d’une condition suspensive, l’autre pourra demander au juge, par voie judiciaire, l’exécution forcée de la vente.

Alors que les promesses unilatérales ne permettent l’engagement que d’une partie envers l’autre, le compromis de vente vaut vente. Il permet ainsi de rassurer vendeur et acquéreur sur la volonté ferme de l’autre partie de contractualiser la vente. Dans le cadre de votre projet, nos équipes sont à vos côtés pour vous accompagner lors de cette étape importante.