Loi ZAN 2025 : évolutions et enjeux pour l’immobilier d’entreprise

Vue aérienne d'une zone d'activités avec des hangars et entrepôts. Une route sépare cette zone de champs agricoles.

Depuis plusieurs années, la lutte contre l’artificialisation des sols s’impose comme un enjeu central des politiques d’aménagement du territoire. La loi ZAN, pour Zéro Artificialisation Nette, incarne cette volonté de freiner l’étalement urbain et de préserver les terres naturelles, agricoles et forestières. Ce cadre ambitieux marque un tournant majeur pour l’ensemble des acteurs du foncier et de la construction.

Toutefois, la complexité de mise en œuvre et les tensions qu’elle a suscitées sur le terrain ont conduit le législateur à réviser tout récemment le dispositif, en introduisant des assouplissements pragmatiques. Ces ajustements ne remettent pas en cause l’ambition environnementale, mais visent à mieux articuler développement économique et préservation des sols.

Cet article revient sur les fondements de la loi ZAN, analyse en profondeur les dernières évolutions législatives adoptées cette année, et propose un décryptage des conséquences concrètes pour les porteurs de projets en immobilier d’entreprise. Pour ces derniers, ces évolutions peuvent ouvrir de nouvelles opportunités, à condition de bien comprendre les enjeux et d’adapter leur stratégie aux réalités réglementaires et territoriales.

Loi ZAN : origines et débats

Avant les réformes récentes, la loi ZAN s’inscrivait dans une logique particulièrement rigoureuse. Introduite dès 2018 via le plan biodiversité, la notion de Zéro Artificialisation Nette a été reprise dans les travaux de la Convention citoyenne pour le climat, avant d’être gravée dans le marbre législatif avec la loi “Climat et Résilience” de 2021.

Elle visait à :

Réduire de 50 % la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) entre 2021 et 2031, par rapport à la décennie précédente (2011–2021).
Atteindre le “zéro net” en 2050, ce qui signifie que tout nouveau projet sur un sol non artificialisé devrait être compensé par une renaturation équivalente ailleurs, afin de maintenir un équilibre neutre.

Ce calendrier, bien que porteur d’une ambition environnementale forte, a soulevé des inquiétudes chez les élus locaux et les professionnels du foncier, en particulier dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, où la pression foncière reste très forte. Développement de zones d’activités, besoins logistiques, pression foncière dans les territoires attractifs : la mise en œuvre concrète apparaissait délicate, voire incompatible avec certaines dynamiques économiques locales.

Pourquoi la ZAN concerne les entreprises

Au-delà des contraintes réglementaires, la ZAN répond à des enjeux environnementaux majeurs : perte de biodiversité, perturbation des écosystèmes locaux, augmentation des risques d’inondation liés à l’imperméabilisation des sols. Elle soulève aussi des questions sociales, notamment en matière d’accès équitable aux espaces naturels. Pour les entreprises, ces enjeux renforcent l’importance d’une approche responsable et durable dans leurs choix d’implantation.

Loi ZAN 2025 : ce qui a changé pour les entreprises

Face à ces tensions, le législateur a introduit des assouplissements ciblés :

Le 22 mars 2025, le Sénat a adopté une révision de la loi ZAN, prévoyant davantage de souplesse pour les projets à vocation économique dans les zones identifiées comme stratégiques. Les critères de compensation écologique ont également été adaptés pour mieux tenir compte des réalités du terrain.
Le 5 avril 2025, une proposition de loi a été déposée afin de renforcer l’accompagnement des collectivités. Elle prévoit la création de taxes environnementales spécifiques, l’instauration d’un crédit d’impôt pour les projets respectant les objectifs de la ZAN, ainsi qu’une volonté affirmée d’harmoniser la fiscalité avec les enjeux écologiques, afin de faciliter l’engagement des acteurs économiques dans la transition environnementale.

L’objectif de ces assouplissements est clair : ne pas freiner l’activité, mais l’inscrire dans un cadre plus durable, équilibré et réaliste territorialement et économiquement.

Réformes fiscales pour encourager la densification

Parallèlement, des propositions de réformes fiscales ont été avancées pour rendre le dispositif ZAN plus attractif et applicable. Par exemple, la mise en place d’un système de bonus-malus dans le calcul de la taxe d’aménagement est envisagée pour favoriser les opérations de dépollution et de réaménagement, tout en taxant davantage les opérations entraînant une nouvelle artificialisation des sols.

Impact sur le marché immobilier

Ces assouplissements pourraient avoir un impact significatif sur le marché immobilier. En augmentant la disponibilité de terrains constructibles, ils pourraient potentiellement entraîner une baisse des prix des terrains, facilitant ainsi le développement de projets immobiliers, y compris pour l’immobilier d’entreprise.

Stratégies d’adaptation pour les entreprises

Face à ces évolutions, les entreprises du secteur immobilier sont encouragées à :

Collaborer étroitement avec les collectivités locales pour aligner leurs projets avec les nouvelles trajectoires régionales de réduction de l’artificialisation.
Intégrer des pratiques de construction durable et favoriser la réhabilitation de friches industrielles ou de bâtiments existants pour minimiser l’impact environnemental.
Anticiper les évolutions fiscales en adaptant leurs modèles économiques aux éventuelles nouvelles taxes ou incitations liées à la ZAN.

Pourquoi intégrer la loi ZAN 2025 dans votre stratégie est un levier de performance ?

Au-delà des contraintes, la loi ZAN peut devenir un véritable accélérateur de valeur pour votre entreprise :

Anticipation des réglementations environnementales à venir
Accès facilité à certains types de foncier, notamment via des appels à projets ZAN-compatibles
Avantages fiscaux incitatifs
Amélioration de l’image de marque auprès des investisseurs, partenaires et collectivités
Réduction des risques de blocage administratif sur les permis et autorisations

Adopter une logique ZAN, c’est investir dans la pérennité de vos projets, tout en participant activement à la transition écologique du territoire.

Comment aligner vos projets immobiliers avec les principes ZAN ?

Voici quelques clés concrètes à mettre en œuvre :

Analyser l’impact environnemental de vos projets pour anticiper les contraintes
Réutiliser et densifier les zones déjà urbanisées (friches, sites à réhabiliter…)
Collaborer avec des experts pour construire des dossiers compatibles avec les nouvelles exigences légales
S’appuyer sur des partenariats et certifications environnementales pour renforcer la légitimité de votre démarche

Blot vous accompagne

L’exemple de la ZAN l’a clairement démontré : le cadre réglementaire peut évoluer rapidement, impactant directement les projets immobiliers, même déjà bien avancés. Dans ce contexte mouvant, il est essentiel de s’entourer d’experts capables de décrypter les évolutions législatives et d’identifier les leviers d’opportunités.

Chez Blot, nos consultants vous conseillent et vous orientent vers les meilleures stratégies. Qu’il s’agisse d’optimiser votre implantation ou de sécuriser un projet, nous vous accompagnons à chaque étape.

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