Quelles sont les différences entre les principaux types de baux dédiés aux professionnels ?
Les activités, commerciales, industrielles ou artisanales relèvent classiquement du bail commercial, tandis que les activités libérales ou de bureaux relèvent du statut du bail professionnel.
Le Bail commercial
En immobilier d’entreprise, on pense très vite au bail commercial. Il a la particularité de s’appliquer automatiquement aux activités commerciales, artisanales ou industrielles.
On parle de « statut du bail commercial » régi par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce.
Il comporte bon nombre de règles auxquelles les parties ne peuvent pas déroger (durée du bail, facultés de résiliations, répartition des charges et des travaux entre Bailleur et Preneur etc..).
Il confère à l’exploitant la « propriété commerciale ». En effet, il est d’une durée minimale de 9 ans et à la fin, le locataire a droit au renouvellement du bail, à nouveau pour une durée minimale de 9 ans.
A défaut d’accorder le renouvellement du bail au Preneur, le Bailleur doit lui verser une indemnité d’éviction. Son montant peut être très conséquent, et peut parfois dépasser la valeur des murs dissuadant ainsi le Bailleur de refuser de renouveler le bail.
On parle de Bail « 3/6/9 » car le locataire dispose quant à lui de la faculté de résilier le bail tous les 3 ans sans devoir d’indemnité.
Le fonctionnement du bail commercial est technique, mais il s’inscrit dans la durée ce qui constitue un gros avantage pour chacune des parties. Le loyer pourra être indexé sur l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) ou sur l’ILC (indice de loyers commerciaux).
Le Bail dérogatoire
Parfois, s’engager sur un bail de neuf (9) ans peut être risqué pour les parties, surtout lorsque le Preneur débute son activité.
Aussi, les personnes soumises au statut du bail commercial (celles exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale) ont la possibilité d’opter pour un bail de courte durée, le Bail dérogatoire article L 145-5 du code de commerce.
Ce bail déroge au statut du Bail commercial, les parties sont plus libres d’y organiser leurs relations contractuelles.
Bailleur et Preneur peuvent conclure un bail dérogatoire d’un mois, deux mois, six mois, trente-six (maximum), prévoir d’éventuelles facultés de résiliations, prévoir des renouvellements automatiques (Exemple, un an renouvelable un an).
La seule limite à leur liberté est que, la durée passée sous bail dérogatoire ne peut pas excéder 36 mois, renouvellements inclus.
Attention, les parties doivent être prudentes car, si un mois après la fin du bail, le Preneur est laissé dans les lieux, le bail dérogatoire se transforme automatiquement en bail commercial, sans formalité.
Le loyer du bail dérogatoire pourra être aussi indexé à l’ILAT ou à l’ILC.
Le Bail professionnel
Pour l’exercice des activités de bureaux, ou des activités libérales, les parties sont soumises au statut du bail professionnel.
Bien qu’on parle aussi de « statut du bail professionnel », la règlementation est plus légère que celle du statut du Bail commercial ; le bail professionnel se réfère à l’article 57 A, Loi n°86-1290.
Le Bail professionnel doit être conclu pour une durée minimale de 6 ans. Le Preneur dispose de la faculté de résilier le Bail à tout moment, moyennant le respect d’un délai de préavis de six mois.
Les Parties peuvent également renoncer au renouvellement du bail six mois avant sa fin. A la différence du Bail commercial, le Preneur ne peut imposer le renouvellement du Bail. Attention les activités d’intermédiations telles que courtiers en assurances, agents immobiliers etc…relèvent du statut du bail commercial.
Une indexation du loyer pourra aussi être prévue.
Le Bail professionnel est un engagement de plus courte durée que le Bail commercial et il n’y est pas question d’indemnité d’éviction.
Cependant, certains Bailleurs et Preneurs voudront s’inscrire dans la durée à l’image du bail commercial.
La loi prévoit donc que, les personnes relevant du statut du bail professionnel disposent quant à elles, de la faculté d’opter pour le statut du bail commercial, et par extension, possibilité d’opter aussi pour le bail dérogatoire. Les activités de bureaux et activités libérales sont donc celles qui disposent du choix le plus large entre ces trois régimes.
Le fonctionnement de chacun des régimes de location, présente des avantages et des inconvénients. Nos agents spécialisés en immobilier d’entreprise sont là pour vous conseiller judicieusement.