Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Les prémices du statut du bail commercial datent du début du XXème siècle. L’objectif est de garantir la durabilité de l’installation de l’entrepreneur dans son local. L’engagement des parties s’inscrit dans la durée, cette longévité correspond à la « propriété commerciale ».

Le contrat de bail commercial s’impose aux activités commerciales, industrielles et artisanales. Le locataire doit être immatriculé. Les entrepreneurs exerçant des activités libérales ou de bureaux, peuvent volontairement choisir, de se soumettre au statut du bail commercial.
Le statut du bail commercial comporte des règles auxquelles les parties ne peuvent pas déroger, elles sont dites « d’ordre public », c’est notamment le cas de la durée du bail, de la répartition des charges et travaux…

La durée du Bail commercial

Le bail doit être conclu pour une durée minimale de neuf ans.
On parle de bail « 3/6/9 », l’entrepreneur locataire dispose d’une faculté de résiliation tous les trois ans, par courrier recommandé en respectant un délai de préavis de 6 mois.
Avant la loi Pinel de 2014, il était possible de renoncer dans le bail, à cette faculté de résiliation triennale. Les parties pouvaient conclure des baux, d’une durée ferme de 6 ans, voire d’une durée ferme de 9 ans.
A présent, il n’est plus possible de renoncer à la faculté de résiliation triennale, excepté dans certains cas, notamment :

• Pour les activités de bureaux
• Pour les activités de stockage
• Pour les baux de plus de neuf ans

Le Loyer, les charges et les travaux

Lors de la conclusion du bail, les parties fixent librement le montant du loyer.
L’article L 145-38 du code de commerce impose une révision du loyer, à minima tous les trois ans, en fonction de la variation de l’Indice des locaux commerciaux (ILC) ou de l’Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Cependant, les parties peuvent opter dans le contrat pour une indexation annuelle du loyer

Lors du renouvellement du bail, à défaut d’accord entre les parties sur le montant du loyer, il doit être fixé à la valeur locative, sans pouvoir dépasser la valeur résultant de la variation de l’ILAT ou l’ILC.

Toutefois, en cas de « modification notable des facteurs locaux de commercialité », c’est-à-dire, de changement significatif du bien ou de son environnement ou en cas de renouvellement d’un bail de plus de 9 ans, le loyer du bail renouvelé pourra être déplafonné. Ce déplafonnement ne pourra intervenir que dans la limite d’une augmentation de 10 % par an.

Avant la loi Pinel, la répartition des charges, travaux, taxes et impôts, dans le bail était librement déterminée par les parties.
La loi Pinel, a limité cette liberté contractuelle. Un inventaire précis et limitatif sur cette répartition doit désormais figurer dans tout bail commercial.
Ne peuvent être imputés au locataire :

• les grosses réparations (article 606 du code civil) ;
• les dépenses pour remédier à la vétusté ou mettre le bien en conformité avec la réglementation qui relèvent des grosses réparations
• les impôts, notamment la CET
• dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement

La législation du bail commercial est importante et technique mais c’est un gage de longévité et de sécurité juridique. Blot Entreprise est à vos côtés pour vous conseiller et rédiger vos contrats de location.